Итоги 2014 года на рынке торговой недвижимости Москвы

Общие тенденции

В 2014 году в Москве было открыто 19 торговых центров общей арендуемой площадью 715 тыс. кв. м, что превышает аналогичный показатель 2013 года в 1,2 раза. Общий объем площадей в качественных торговых объектах составил в четвертом квартале 2014 года 5,1 млн. кв. м GLA.

Обеспеченность жителей качественными торговыми площадям в конце 2014 года достигла 419 кв. м на 1 000 жителей.

При существенном объеме ввода торговых площадей, спрос существенно отстает от предложения по темпам роста, в том числе на фоне негативной макроэкономической и геополитической обстановки. Уровень вакантных площадей в торговых центрах, в среднем, по Москве составляет 7%.

Некоторые торговые сети вынуждены были заявить о своем уходе с российского рынка, на смену им в 2014 году на московский рынок вышло около 40 новых международных брендов. Большинство из них предпочитает  брать в аренду для своих флагманских магазинов в торговых центрах. Помещения стрит-ритейл пользуются большим спросом у операторов общественного питания, а также у брендов верхнего ценового сегмента.

Ставки аренды, в среднем, за год снизились на 10-12%. В связи с колебаниями валют, многие собственники торговых центров пересматривают договоры и либо фиксируют курс доллара, либо переходят на практику договоров аренды в рублях.

Таблица 1. Основные показатели рынка торговой недвижимости Москвы в 2014 году.

Источник: Welhome Real Estate Consulting

Предложение

В IV квартале 2014 было открыто четыре торговых центра общей арендуемой площадью 298,9 тыс. кв. м. А именно: ТРЦ «Авиапарк»  площадью 231 тыс. кв. м GLA, ставший самым большим в Европе,  торговый центр в МФК «Ханой-Москва» площадью 31,0 тыс. кв. м GLA, ТРЦ «Драйв» площадью 26,0 тыс. кв. м GLA и ТРЦ «ОранжПарк» площадью 10,8 тыс. кв. м GLA.

Благодаря открытию ТРЦ «Авиапарк» на Ходынском поле обеспеченность жителей торговыми площадями в Северном административном округе увеличилась в 2 раза.

 График 1. Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями по административным округам, кв. м GLA на 1000 жителей

Источник: WelhomeRealEstateConsulting

В общей структуре открытых в 2014 году торговых центров преобладают объекты суперрегионального формата – 45%. Их доля по сравнению с 2013 годом возросла на 16%. Также увеличилась доля торговых центров регионального формата – 17% в 2014 году против 9% в 2013 году. К таким объектам относятся ТРЦ «Весна!» и ТРЦ «Мозаика». А вот доля торговых центров суперокружного (напр., ТЦ «Водный» на Головинском ш.), окружного (напр., ТРЦ «Москворечье» на Каширском ш.) и районного (напр., ТЦ «МЦ», ТЦ «ОранжПарк») форматов снизилась в 2014 году по сравнению с 2013 годом. При этом, в условиях экономической нестабильности и неопределенности, выигрывают именно небольшие торговые центры районного и микрорайонного форматов. Такие объекты более стабильны, пользуются высоким спросом у покупателей того или иного района, особенно, если расположены вблизи от станций метрополитена. Напротив,у крупных торговых центров возникают проблемы с заполняемостью, конкуренция между ними, а также борьба за арендаторов возрастают.

  График 2. Структура открытых в 2013 г. и 2014 г. торговых объектов по типу охвата, % от общего объема GLA

Источник: Welhome Real Estate Consulting

Таблица2. Наиболее крупные торговые центры, открытые в 2014 году и планируемые к открытию в 2015 году.

Источник: WelhomeRealEstateConsulting

Спрос

В 2014 году многие ритейлеры вынуждены были пересмотреть свои планы по развитию, в связи с неопределенностью макроэкономической и геополитической ситуации, а также с ограничением импорта. Об уходе с российского рынка объявили такие бренды, как Esprit, OVS, Seppala, RiverIsland, GerryWeber, NewLook.  Тем не менее, не у всех упомянутых брендов уход с российского рынка непосредственно связан с негативной макроэкономической ситуацией.

В то же время достаточно большое количество ритейлеров родолжило реализовывать планы по развитию и расширению в России. В продуктовом ритейле активно развиваются такие сети, как немецкая MetroCash&Carry, открывшая два новых гипермаркета в 2014 году; французский «Ашан», развивающий новый формат «у дома» под названием «Каждый День»,а также российская сеть «Лента», которая приобрела в регионах гипермаркеты сети «Бимарт». Также нужно отметить и отечественную сеть «Азбука Вкуса», развивающую новый формат – магазин-рынок «АВ Маркет»: 2 магазина в данном формате уже заработали в Ступино и Одинцово, а в течение ближайших 5 лет планируется открытие еще 35 точек данного формата.

Международные бренды, впервые выходящие на московский рынок, предпочитают открывать свои флагманские магазины в торговых центрах. Особой популярностью среди них в 2014 году пользовался ТРЦ «Афимолл Сити», который предпочли для размещения своих магазинов сразу 5 ритейлеров. Некоторые бренды выбирают недавно открытые торговые центры, например ТРЦ «Гудзон» и ТРЦ «Москворечье».

В целом, в ближайшей перспективе ожидается снижение активности международных брендов в связи с прогнозируемым отсутствием роста реальных денежных доходов населения и снижением покупательской способности. Внутри торговых центров будет происходить ротация арендаторов, которые перемещаются из одних объектов в другие в поисках лучших коммерческих условий.

 Таблица 3. Международные бренды, вышедшие на московский рынок в 2014 году.

Источник: WelhomeRealEstateConsulting

Коммерческие условия

В IV квартале 2014 года многие собственники торговых центров перешли к практике взимания арендной платы по фиксированному курсу валюты. Так, ImmofinanzGroup предложила своим арендаторам такую возможность на 3 месяца, зафиксировав курс на уровне 40 руб. за 1 доллар (в трех ТРЦ «Золотой Вавилон», ТРЦ «Пятая авеню» и ТРЦ «Гудзон»),  ЗАО «Киевская Площадь» (ТРЦ «Европейский») зафиксировала курс на уровне 38-42 руб. за 1 доллар.

При заключении новых договоров многие собственники предоставляют арендаторам дисконт, доходящий в некоторых случаях до 15-20%.

 Таблица 4. Ставки аренды в качественных торговых центрах по профилю арендатора, на конец 2014 года.

* не включая НДС и эксплуатационные расходы

Источник: Welhome Real Estate Consulting

Стрит ритейл

В течение 2014 года наблюдалась существенная ротация арендаторов на основных торговых улицах Москвы, а к концу 2014 года увеличилась доля вакантных помещений, особенно на Тверской улице, где некоторые собственники не готовы снижать ставки. Часть арендаторов закрывала свой бизнес, в то время как другие, напротив, искали возможности для открытия или развития бизнеса в новых условиях по более низким ставкам аренды.

Среди международных брендов, вышедших на московский рынок в 2014 году и решивших открыть торговые точки в формате стрит-ритейл, большинство отдало предпочтение премиальным улицам, среди которых Столешников и Камергерский переулки, улицы Кузнецкий Мост и Петровка.

Основным трендом и ключевым событием 2014 года стало создание пешеходных зон, на которых активно развивается стрит-ритейл, а точнее сети общественного питания.

Еще одним ключевым событием стало повышение налога на имущество физических лиц, в том числе владеющих торговыми помещениями. Налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости (для коммерческой недвижимости ставка не должна превышать 2%). Для многих это будет означать необходимость повышения ставки аренды, что в текущей ситуации практически невозможно. Некоторые собственники оспаривают кадастровую стоимость, добиваясь ее пересмотра в сторону уменьшения.

СРЕДНИЙ ДИАПАЗОН СТАВОК АРЕНДЫ НА ОСНОВНЫХ ТОРГОВЫХ УЛИЦАХ МОСКВЫ,

IV КВАРТАЛ 2014 г., $ ЗА КВ. М В ГОД